Verfahren zur Erhebung der Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus-Innenstadt“

Die Stadtverordneten haben 1990/1991, also frühzeitig die Weichen für die
Einleitung der Sanierungsmaßnahme für ein 125 Hektar großes Gebiet der
Innenstadt gestellt. So wurde 1992 nach Durchführung vorbereitender
Untersuchungen das Sanierungsgebiet förmlich festgelegt. Die Anwendung
der neuen, bundesdeutschen Rechtsvorschriften stellte die Kommunen, so
auch Cottbus, vor große Herausforderungen. Es herrschte Aufbruchstimmung
und auch die überwiegende Zahl der privaten Grundstückseigentümer
beabsichtigte, ihre meist sanierungsbedürftigen Gebäude zu erneuern.
Zahlreiche Vorhaben konnten durch einen Zuschuss mit
Städtebauförderungsmitteln unterstützt werden.
Darüber, dass sich die Ergebnisse der Sanierungsmaßnahme sehen lassen
können, die durch die vereinten Bemühungen aller Beteiligten erreicht werden
konnten, wurde schon mehrfach berichtet. Die Erfolge können bei einem
Spaziergang durch die Innenstadt in Augenschein genommen werden. So
wurden auf früheren Brachflächen moderne Gebäude errichtet, Häuser
wurden saniert und Straßen, Freiflächen und Parkanlagen zeigen sich
erneuert. Die Innenstadt ist mit ihrer Ansiedlung vielfältiger Infrastruktur zu
einem beliebten Lebens- und Wohnmittelpunkt geworden. Neben den
privaten Investitionen flossen in die verschiedenen Sanierungsmaßnahmen
öffentliche Mittel von Bund, Land und Kommune von insgesamt ca.
85 Millionen Euro. Damit konnte gegenüber dem ursprünglichen Zustand
unmittelbar nach der Wende eine Aufwertung des gesamten
Sanierungsgebietes erreicht werden, die ebenfalls eine Bodenwertsteigerung
bewirkte.
Im Baugesetzbuch ist geregelt, dass nach Erreichen der Sanierungsziele die
sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung durch die Grundstückseigentümer
als Ausgleichsbetrag zu entrichten ist. Hierüber hat die Verwaltung seit
Beginn der Maßnahme informiert. Bereits frühzeitig im Verfahren, ab dem
Jahr 2005, machten zahlreiche Eigentümer von der vorzeitigen, freiwilligen
Ablösung dieses Betrages Gebrauch.
Im vergangenen Jahr wurde das förmliche Verfahren zur Bescheiderhebung
nach erfolgter Teilaufhebung der Satzung begonnen. In einem
Anhörungsschreiben erhielten die Eigentümer die Mitteilung über die
voraussichtliche Höhe der durch einen externen Gutachter ermittelten
Ausgleichsbeträge.

Es wurden über 600 Bescheide versandt. Dazu gingen etwa von einem Drittel der Eigentümer
Widersprüche mit verschiedenen Begründungen ein. Die Stadtverwaltung veranlasste deshalb
parallel die Prüfung der Rechtssicherheit der Sanierungssatzung durch eine externe
Rechtsanwaltskanzlei.
Im Ergebnis wird die Heilung bestimmter Formfehler für erforderlich gehalten. Diese resultieren aus
unzureichenden Erfahrungen in der Umbruchzeit kurz nach der Wende. Dies betrifft eine Vielzahl
ostdeutscher Städte, u. a. auch Potsdam, Leipzig und Dresden. Ziel ist nunmehr die unverzügliche
Umsetzung der rückwirkenden Heilung der Sanierungssatzung durch die Stadtverwaltung. Dazu soll
Einbringung der entsprechenden Beschlussvorlage in die Stadtverordnetenversammlung im
September 2019 erfolgen. Im Anschluss an diesen Verfahrensschritt ist die Heilung der
Teilaufhebungssatzung vorgesehen.
Die festgestellten Formmängel berühren im Falle der – rückwirkend möglichen – Heilung nicht die
Rechtmäßigkeit bereits ergangener Bescheide über Ausgleichsbeträge. Bereits erlassene Bescheide
und getroffene Vereinbarungen behalten daher ihre Gültigkeit.
Die Stadtverwaltung wird jedoch bis zum noch für das laufende Jahr erwarteten Abschluss der
Heilungen keine Mahn- und Vollstreckungsverfahren betreiben und auch keine weiteren Bescheide
erlassen.

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