Rechtslage zu Pachtverträgen für Garagen aus DDR-Zeiten

Unterschiedliche politische Ansichten zum Umgang mit Garagen aus DDRZeiten auf kommunalem Grund haben in den zurückliegenden Wochen zu
einer gewissen Verunsicherung der Pächter geführt. Hintergrund ist das
Auslaufen der Kündigungsschutzfrist zum 03.10.2022 im Rahmen des
Schuldrechtsanpassungsgesetz.
Seitdem wurden von Seiten der Pächter 350 Verträge in Cottbus/Chóśebuz
gekündigt, oder diese Verträge endeten nach dem Tod des Pächters. Ein
Rückbau von einzelnen Garagen ist derzeit angesichts des anhaltenden
Bedarfs nicht vorgesehen. Darüber hatte die Stadtverwaltung bereits im
Januar informiert.
Im Interesse der Stadt Cottbus/Chóśebuz liegt in erster Linie die
Neuvermietung der Garagen. Sofern der bauliche Zustand der Garage dies
zulässt, wird diese sofort neu vermietet. Die Nachfrage ist groß, und die
Bedarfe an Garagen werden nach städtischer Prognose in den nächsten
Jahren stabil bleiben.
In vielen Fällen werden der Stadt von den kündigenden Pächtern bereits
Nachmieter vorgeschlagen. Diese werden bei der Neuvermietung
berücksichtigt. Die Instandhaltung erfolgt im Rahmen der finanziellen und
fachlichen Möglichkeiten.
Zum Stand 01.01.2023 befanden sich 57 Garagenkomplexe und 11
Einzelstandorte mit insgesamt 5.374 Garagen im Eigentum der Stadt
Cottbus/Chóśebuz. Dabei handelt es sich um 4.168 Pachtgaragen, 507
Mietgaragen und 698 leerstehende Garagen.
Zum rechtlichen Hintergrund: Das Schuldrechtsanpassungsgesetz ist ein
Bundesgesetz und regelt Rechtsverhältnisse an Grundstücken in dem in
Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Beitrittsgebiet), die
aufgrund der Errichtung von Garagen oder anderen persönlichen, jedoch
nicht Wohnzwecken dienenden Bauwerken bebaut worden sind.
Das Auslaufen der Kündigungsschutzfrist ist eine gesetzliche Regelung, die
auf Bundesebene getroffen wurde. Die geltenden gesetzlichen Regelungen
sind verbindliche Vorgabe- und Handlungsgrundlage für die Stadt
Cottbus/Chóśebuz wie auch alle anderen Kommunen.

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt in § 12 Abs. 2: Sofern ein Pachtverhältnis für eine
Eigentumsgarage nach dem 03.10.2022 endet, hat der Pächter keinen Anspruch auf Entschädigung
für den Verlust des Bauwerks. Das Objekt Garage verschmilzt mit dem Grundstück (§ 94 BGB).
Insofern fällt das Eigentum an der Garage dem Grundstückseigentümer Stadt unentgeltlich zu.
Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass es zu keiner Veränderung der Eigentumsverhältnisse kommt,
solange das Pachtverhältnis weiter besteht.
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz sah im § 15 bis zum 31.12.2022 eine hälftige Beteilung der
Nutzer an den Abbruchkosten des Bauwerks vor, wenn
1. das Vertragsverhältnis von ihm oder nach Ablauf der in § 12 Abs. 2
bestimmten Frist vom Grundstückseigentümer gekündigt wird oder er durch sein Verhalten Anlass zu
einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat und
2. der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen
wird.
Mit Ablauf des 31.12.2022 ist diese Regelung nicht mehr anzuwenden. Ab diesem Zeitpunkt spielt es
keine Rolle mehr, ob der Nutzer oder der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis kündigt.
Der Nutzer wäre in jedem Fall für die vollständigen Abrisskosten verantwortlich und müsste den
Abriss auch selbst in die Wege leiten. Die damit verbundenen baulichen und finanziellen
Auswirkungen werden derzeit geprüft.
Derzeit sind keine baulichen Vorhaben der Stadt Cottbus/Chóśebuz in Vorbereitung, die einen
Garagagenkomplex im kommunalen Eigentum in Anspruch nehmen würden. In der Stadt
Cottbus/Chóśebuz sind jedoch Planverfahren in Bearbeitung, die Garagenstandorte bzw. -komplexe
überplanen werden und damit die bauplanungsrechtliche Grundlage für diverse Nutzungen schaffen.
In einer gemeinsamen Garagenstrategie wurden Standorte unterteilt nach kurz-, mittel- und
langfristiger Inanspruchnahme.